Comprar o alquilar vivienda: cómo compararlo con números

Pocas decisiones pesan tanto en el patrimonio de una persona como comprar o alquilar su vivienda. Y pocas se toman con tan poca aritmética: se mezclan el «tirar el dinero en el alquiler», el sueño de la casa propia y las prisas por un mercado que parece siempre a punto de subir. Esta guía propone una comparación honesta y repetible: qué pagas en cada opción, qué haces con la diferencia y cuánto patrimonio te queda al cabo de los años.

Qué se compara

La pregunta no es «¿qué es más barato cada mes?», sino «¿con cuál tengo más patrimonio después de X años?». Y para que la comparación sea justa, hay que seguir el dinero de las dos opciones:

• Si compras: pagas la entrada, los gastos de compra, la cuota de la hipoteca y el mantenimiento. Al final, tienes una vivienda (valor menos deuda pendiente y menos costes de venta).
• Si alquilas: pagas el alquiler. Lo que te ahorras de entrada, de gastos y de cuota (si el alquiler es menor) lo inviertes.

Gana la opción que deja más patrimonio al final. La calculadora de comprar o alquilar hace este cálculo con tus datos.

Los supuestos del ejemplo

Para ilustrarlo, usamos un caso concreto. Son supuestos de ejemplo, no una previsión de mercado:

• Precio: 250.000 €. Entrada: 20 % (50.000 €).
• Gastos de compra: 10 % del precio (impuestos de la compraventa, notaría, registro y otros). Varían según la comunidad y si la vivienda es nueva o usada.
• Hipoteca: 200.000 € a 30 años con un TIN del 3 %, cuota de unos 843 €.
• Mantenimiento (IBI, comunidad, reparaciones): 1 % del valor al año, unos 208 € al mes.
• Revalorización de la vivienda: 2 % anual.
• Alquiler equivalente: 900 € al mes, con subidas del 2 % anual.
• Rentabilidad de lo que inviertes: 5 % anual, sin impuestos.
• Costes de venta: 3 % del valor.

Con esos supuestos, comprar cuesta al mes unos 1.051 € (cuota más mantenimiento) frente a 900 € de alquiler. Quien alquila ahorra 151 € al mes, y empieza invirtiendo la entrada y los gastos de compra (75.000 €) que no tuvo que pagar.

Qué sale en el ejemplo

Al principio, alquilar va por delante: a los cinco años, la persona que alquila e invierte tiene unos 14.400 € más. La compra paga entonces los costes de entrada y el interés inicial de la hipoteca, que apenas amortiza capital. A partir del noveno año, comprar supera a alquilar, y la diferencia crece: unos 6.800 € a los 10 años, 61.000 € a los 20 y 135.700 € a los 30. Es el efecto de una vivienda que sube de valor, una deuda que se amortiza y un alquiler que sube cada año.

La lectura general es que comprar necesita tiempo para compensar los gastos iniciales. Si prevés quedarte menos de ocho o nueve años, alquilar suele salir mejor en estos supuestos.

Lo que más mueve el resultado

Dos variables cambian el resultado más que ninguna otra: el alquiler frente al precio y la revalorización de la vivienda. La tabla muestra quién gana a 20 años:

• Con un alquiler de 600 €, que es poco para una vivienda de 250.000 €, alquilar gana salvo que la vivienda suba un 4 % anual o más.
• Con 800 €, alquilar gana si la vivienda sube un 1 % o menos; comprar gana con un 2 %.
• Con 1.000 € o más, comprar gana incluso con una vivienda que no sube.

Un atajo útil es la relación precio/alquiler: el precio dividido entre el alquiler anual. Con 250.000 € y 900 € al mes, es 23,1. En este ejemplo, el punto de equilibrio a 20 años está en un alquiler de unos 770 € (una relación en torno a 27): por encima de esa relación favorece alquilar; por debajo, comprar. No es una ley universal, pero ayuda a ordenar la intuición.

Qué otras variables importan

Un cálculo así depende de muchas hipótesis, y algunas cambian el resultado de forma radical:

• La rentabilidad de lo que inviertes. Con los mismos supuestos, si quien alquila invierte con un 7 % en lugar de un 5 %, alquilar gana en todos los plazos, también a 30 años. Si invierte con un 3 %, comprar gana con mucha más holgura. Es la variable más incierta, y la guía sobre la rentabilidad histórica de la bolsa muestra su rango.
• El tipo de la hipoteca. Con un 2 %, comprar mejora de forma notable (supera a alquilar desde el sexto año); con un 4 %, no empieza a ganar hasta el año 17. Antes de decidir, conviene entender qué es la TAE y qué costes incluye.
• Los gastos de compra. Con un 6 % en lugar del 10 %, comprar supera a alquilar desde el sexto año; con un 13 %, hay que esperar hasta el duodécimo.
• El plazo. Cuanto más tiempo te quedes, más favorece comprar.
• La disciplina. El cálculo supone que quien alquila invierte cada mes la diferencia. En la práctica, mucha gente no lo hace, y la compra funciona como un ahorro obligatorio. Es un argumento real a favor de comprar, aunque no sea matemático.

Gastos de compra: qué pagas tú

Es habitual infravalorarlos. El Banco de España explica que, desde la Ley 5/2019, para los contratos firmados después del 16 de junio de 2019, la entidad asume los gastos de registro, de gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca, y el cliente paga la tasación y la copia de la escritura que solicite. Pero esa ley regula los gastos de formalización del préstamo, no los de la compraventa, de modo que los impuestos de la compraventa (el ITP en una vivienda usada, o el IVA y el AJD en una nueva) corren por tu cuenta, y varían según la comunidad. Consulta los tipos de la tuya antes de calcular.

Más allá del dinero

• Flexibilidad. Alquilar permite mudarte por trabajo o por estilo de vida sin pagar costes de venta.
• Estabilidad. Comprar fija tu coste de vivienda (con hipoteca fija) y te da control sobre el espacio.
• Riesgo. Comprar concentra una gran parte de tu patrimonio en un solo activo, local e ilíquido. Alquilar e invertir diversifica.
• Amortizar después. Si compras, tendrás que decidir más adelante si amortizas la hipoteca o inviertes.

Cómo decidir en cinco pasos

1. Estima cuántos años te quedarás. Menos de ocho, alquilar suele ganar.
2. Calcula la relación precio/alquiler de tu caso. Por encima de unos 25-27, alquilar; por debajo, comprar.
3. Suma todos los costes de compra y de mantenimiento, no solo la cuota.
4. Prueba tres escenarios (rentabilidad, revalorización y tipo) en la calculadora.
5. Elige con margen: que la opción elegida aguante un escenario adverso, como un periodo sin trabajo o un tipo más alto.

Contenido informativo con supuestos explícitos que no recogen tu caso concreto. Los gastos de compra y los impuestos varían según la comunidad y el tipo de vivienda. No es asesoramiento financiero ni inmobiliario personalizado.